Как инвестировать в недвижимость на бирже
Для инвестиций в недвижимость необязательно иметь миллионы рублей.
Обычно инвестиции в недвижимость ассоциируются с большими деньгами, сложностью поиска объекта, низкой ликвидностью и риском заморозки объекта. Но есть и другой способ инвестировать в недвижимость — через биржу.
В этой статье я расскажу, как можно вложиться в недвижимость по всему миру, если у вас есть хотя бы 10 долларов. Речь пойдет о фондах недвижимости. Через Санкт-Петербургскую биржу — а значит, и через Тинькофф-инвестиции — можно купить акции 25 таких фондов. Полный список есть в конце статьи.
Что такое REIT
REIT — real estate investment trusts — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. Купить акции большинства фондов недвижимости может любой желающий.
REIT появились в США еще в 19 веке, но в современном виде существуют благодаря закону 86-779, подписанному Дуайтом Эйзенхауэром в 1960 году. Закон позволил частным инвесторам вкладываться в аренду недвижимости наравне с крупными инвестиционными фондами. Кроме того, в США фонды недвижимости имеют налоговые льготы — распределенный между акционерами доход не облагается корпоративным налогом.
Для российских инвесторов налогообложение с прироста капитала и дивидендов фондов аналогично налогообложению с дохода американских компаний.
Организация может получить статус REIT, если она соблюдает следующие условия:
Как собрать портфель, дающий 100 $ в месяц в виде дивидендов?
- Форма организации — налогооблагаемая, то есть благотворительный фонд не может быть REIT.
- Фонд должен иметь не менее 100 акционеров, а 5 или менее акционеров не могут владеть 50% и более акций.
- Операции с недвижимостью должны приносить не менее 75% годового дохода — это плата за аренду, продажа, проценты по закладным. Дивиденды и проценты по банковским вкладам должны составлять не более 20% дохода, а остальные типы доходов — не более 5%.
- Не менее 75% активов фонда должны быть в недвижимости или закладных бумагах.
- Не менее 90% дохода должно распределяться в виде дивидендов. Нераспределенный доход облагается корпоративным налогом.
Классификация REIT
Фонды недвижимости, которые торгуются на бирже, могут быть долевыми и ипотечными. Долевые — equity REIT — получают доход от ренты или продажи различных типов недвижимости. Это наиболее распространенный тип фонда на рынке REIT. Ипотечные — mortgage REIT — получают доход от процентов по ипотекам, которые выкупают у банков.
Еще есть фонды, которые не торгуются на бирже: PNLR и private REIT. PNLR — public non-listed REIT — зарегистрированы в комиссии по ценным бумагам США, но их акции не торгуются на бирже. Private REIT — частные фонды недвижимости, не зарегистрированные в комиссии по ценным бумагам США.
В этой статье речь идет о долевых фондах — equity REIT, если не указано иное.
Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:
- Office — различные типы офисных зданий и прилегающих территорий.
- Industrial — производственные площади, склады и другие помещения для промышленности.
- Retail — недвижимость для торговых компаний: магазины, аутлеты.
- Lodging — отели и базы отдыха.
- Residential — апартаменты для постоянного проживания или временного размещения.
- Timberland — лесные угодья. В том числе эти фонды занимаются заготовкой и продажей леса.
- Health care — больницы, поликлиники, офисы, лаборатории.
- Self-storage — склады самообслуживания для частных лиц, малого бизнеса и крупных предприятий.
- Infrastructure — различные виды инфраструктурных объектов: для сотовых сетей, проводной и беспроводной связи, передачи энергии.
- Data center — помещения для серверов.
- Specialty — театры и кинотеатры, казино, наружная реклама и т. д.
- Diversified — различные типы недвижимости, перечисленные выше.
Особенности REIT
Инвестирование в фонды недвижимости — это своеобразная гибридная форма инвестиций в недвижимость и акции. Поэтому рассмотрим особенности REIT в сравнении с обоими типами активов.
Ликвидность актива определяется возможностью быстро его продать, купить или обменять без существенных издержек. Акции фондов недвижимости намного более ликвидны, чем физическая недвижимость: вы можете продать акции по рыночной стоимости и получить деньги за несколько дней, а продажа физической недвижимости займет минимум пару недель при условии, что вы готовы продать ниже рыночной стоимости.
Ликвидность на фондовом рынке
Например, у вас есть недвижимость стоимостью 6 млн рублей, которую вы сдаете в аренду. Вдруг вам срочно понадобились 1,5 млн рублей. Чтобы получить их из этой недвижимости, нужно продать имеющуюся и купить новую на оставшиеся деньги, то есть потратить много сил, времени и нервов. Если вы владеете акциями фондов недвижимости, достаточно продать необходимое количество акций.
Защита от инфляции. Фонды недвижимости — хорошее средство защиты от инфляции, потому что стоимость аренды из года в год повышается на величину инфляции из-за существенной диверсификации: в одном фонде много разных объектов недвижимости.
С физической недвижимостью сложнее. Если вы сдаете квартиру в аренду, то ежемесячный платеж больше зависит от текущей рыночной ситуации и не всегда индексируется на величину инфляции.
Дивидендная доходность REIT превышает дивидендную доходность многих акций других компаний благодаря тому, что фонды недвижимости должны выплачивать в виде дивидендов не менее 90% дохода. При этом многие фонды выплачивают 100% дохода.
За последние 10 лет фонды недвижимости показали лучшую среднегодовую доходность среди различных классов активов по показателю total return — дивидендная доходность плюс прирост капитала.
Корреляция доходностей активов показывает, как доходность одного актива изменяется по отношению к доходности другого за некоторый промежуток времени. Она измеряется в диапазоне от +1 до −1. Значение 1 говорит о том, что активы движутся в одну сторону — при росте одного актива второй тоже растет. Значение −1 — что при росте одного актива второй падает.
Корреляция доходностей активов важна для инвесторов. Чем ниже корреляция в инвестиционном портфеле, тем он более устойчив к просадкам в моменты экономических потрясений.
Исследования Vanguard показывают, что на коротких периодах фонды недвижимости имеют высокую корреляцию с рынком акций, то есть движутся с ним в одном направлении, а на длинных гораздо сильнее коррелируют с физической недвижимостью.
Корреляция REIT с рынком акций США колеблется в широких пределах — от 0 до 1. Многие фонды и частные консультанты, которые являются сторонниками портфельной теории инвестиций, считают, что часть портфеля в акциях REIT — хорошая идея.
Диверсификация. Фонды недвижимости отлично используют идею диверсификации в плане географии, секторов экономики и арендаторов недвижимости.
Например, Kimco Realty управляет недвижимостью, которая равномерно распределена по основным метрополиям прибрежных штатов США, а 13 крупнейших арендаторов составляют всего лишь 23,6% от общего числа клиентов.
ETF фондов недвижимости
Если диверсификации самого фонда недвижимости кажется недостаточно, можно купить ETF, который в своем составе содержит акции десятков или сотен REIT.
Рассмотрим ETF фондов недвижимости от трех наиболее известных компаний, предлагающих ETF — SPDR, Vanguard и Blackrock.
Много яиц, много корзин. Как работают биржевые фонды
SPDR предлагает только один ETF в секторе real estate — Real Estate Select Sector SPDR Fund.
Vanguard также предлагает только один ETF — Vanguard Real Estate ETF. По сравнению с предыдущим этот фонд включает гораздо большее число REIT.
Blackrock через свою дочернюю компанию iShares предлагает 9 различных ETF, которые включают акции REIT. ETF различаются составом акций по географическому или секторальному признаку.
Сравнение некоторых ETF на фонды недвижимости
| SPDR | Vanguard | iShares | |
|---|---|---|---|
| Название фонда | Real Estate Select Sector SPDR Fund | Vanguard Real Estate ETF | iShares U.S. Real Estate ETF |
| Тикер | XLRE | VNQ | IYR |
| Год запуска фонда | 2015 | 2004 | 2000 |
| Год запуска фонда | 2015 | 2004 | 2000 |
| Размер фонда | 3,15 млн $ | 59,2 млрд $ | 3,43 млрд $ |
| Количество компаний в фонде | 32 | 188 | 114 |
| Среднегодовая полная доходность с момента запуска, % | 8,05 | 8,56 | 9,05 |
| Дивидендная доходность, % годовых | 3,36 | 3,35 | 4 |
| Комиссия за обслуживание, % в год | 0,13 | 0,12 | 0,43 |
Как выбрать REIT
Чтобы понимать, как ведет себя сектор недвижимости в целом, агентство NAREIT ввело серию индексов. Рассчитывает и публикует индексы фондов недвижимости компания FTSE Russell. Индексы отражают средние значения показателей доходности и риска в группе выбранных фондов.
При выборе акции или ETF целесообразно сравнить историческую доходность компании или фонда с показателями индекса.
Также полезно посмотреть на некоторые показатели и мультипликаторы каждого фонда. Расскажу, на что смотрю я.
FFO, или поток денежных средств от операций, — основной показатель деятельности фондов недвижимости, по которому можно посчитать мультипликаторы и оценить качество фонда. Показатель можно рассчитать по данным отчета о прибылях и убытках, но часто фонды указывают уже рассчитанный FFO в отчетности.
Поток денежных средств от операций = чистый доход + амортизация − прибыль от продаж недвижимости.
Мультипликатор FFO / S — поток денежных средств от операций на одну акцию. Для анализа чаще используется изменение показателя в процентах по отношению к предыдущему периоду. Увеличение мультипликатора ведет к увеличению дивидендов, уменьшение — к снижению. Уменьшение мультипликатора возможно в двух случаях: уменьшился поток денежных средств от операций или увеличилось количество акций. Мультипликатор FFO / S компании также часто публикуют в отчетности.
Мультипликатор P / FFO используется для сравнения фондов недвижимости между собой — это аналог показателя P / E для акций других компаний. Чем ниже это отношение, тем акции привлекательнее с точки зрения инвестиций. Для объективной оценки по мультипликатору лучше сравнивать фонды, работающие в одном секторе.
Что такое мультипликаторы
Сравнение показателей и мультипликаторов некоторых фондов
| REIT | Чистый доход, млн $ | Амортизация, млн $ | Прибыль от продаж, млн $ | FFO, млн $ | Капитализация, млн $ | Количество акций, млн шт. | FFO / S | P / FFO |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kimco Realty | 497,80 | 310,38 | 229,84 | 578,34 | 6173 | 421,39 | 1,37 | 10,7 |
| Simon Property | 2822,34 | 1804,48 | 282,21 | 4344,61 | 51 910 | 309,02 | 14,06 | 11,9 |
| Realty Income | 364,6 | 539,78 | 24,64 | 879,74 | 19 150 | 303,74 | 2,90 | 21,8 |
| Essex Property | 390,15 | 479,88 | 61,86 | 808,17 | 16 160 | 65,89 | 12,27 | 20 |
Показатели GAAP взяты из отчетов компаний за 2018 год. Данные о капитализации и количестве акций на 31.12.2018 взяты с сайта Ycharts.com.
Как купить
Акции фондов недвижимости торгуются на многих биржах, в том числе на Санкт-Петербургской. Чтобы приобрести акции, достаточно иметь счет у брокера, предоставляющего доступ к бирже.
Я составил список REIT, входящих в S&P 500, и указал, можно ли их купить на Санкт-Петербургской бирже. На момент написания статьи там можно купить акции 25 фондов.
Через иностранного брокера на Нью-Йоркской бирже можно приобрести акции более 150 компаний. Там же можно купить акции ETF недвижимости.
Альтернативные внебиржевые варианты — ПИФы, инвестирующие в REIT, в том числе и российские; различные программы инвестиционного страхования.
Запомнить
- Инвестировать в недвижимость на бирже можно через фонды недвижимости — REIT.
- Инвестор получает доход как от дивидендов, так и от роста стоимости акций фондов недвижимости. Налог нужно платить как с дохода от инвестиций в американские компании.
- Купить акции REIT можно на Санкт-Петербургской или Нью-Йоркской бирже. Акции ETF REIT можно купить на Нью-Йоркской бирже или через посредников в виде ПИФов и страховых компаний.