OHyena
../ ./.. /.// /... .. ... /../
Blog Post

Что спросить у продавца квартиры

04.07.2018 Lws

Чтобы написать эту статью, я посмотрела одиннадцать «трёшек», пообщалась с семью агентствами и на одно из них подала в суд.

Раньше я считала, что на показе квартиры достаточно всё осмотреть, расспросить хозяев о перепланировке и договориться о цене. Теперь я понимаю, что это всё не так важно. Розетки можно перенести, обои переклеить, перепланировку узаконить. А вот если окажется, что продавец не тот, за кого себя выдает, можно остаться на улице без квартиры, без денег и в одних кальсонах.

Главный источник риска — темное прошлое квартиры. По факту с квартирой все нормально, а по документам у нее есть какие-то другие собственники, доли принадлежат несовершеннолетним детям, собственник подписывал договор в беспамятстве, а три продавца назад квартиру вообще перепродали на кабальных условиях, поэтому сделка недействительна. На рынке недвижимости очень много споров из-за документов, суды часто встают на сторону продавцов, право собственности оспаривают и в итоге страдает самый последний покупатель. Не окажитесь им.

Вот вопросы, которые помогут защититься от плохого исхода:

  1. Кто продает вам квартиру — собственник или риелтор?
  2. Застрахована ли ответственность риелтора?
  3. Кто собственники квартиры и у кого еще есть на нее права?
  4. Какое семейное положение у продавца?
  5. Кто зарегистрирован или живет в квартире?
  6. Какие у квартиры обременения?
  7. Живут ли в ней дети?
  8. Кто и как страхует сделку?
  9. Почему квартиру продают и почему именно за столько?
  10. Кто займется оформлением сделки и кто будет за это платить?

А теперь обо всем по порядку.

Это собственник или посредник?

Люди продают квартиры сами или через посредников — риелторов. Первое, что нужно спросить у продавца, — кто он: собственник или риелтор.

Покупать жилье на вторичном рынке через риелторов удобнее. Им выгодно как можно быстрее продать квартиру, чтобы получить свои комиссионные. Они знают все подводные камни и сроки согласования документов. Если риелтор грамотный, он заранее разъяснит участникам сделки, что от кого потребуется и сколько всё это займет.

С другой стороны, есть риск, что посредник окажется неопытным, недобросовестным или вообще мошенником — и вы потеряете деньги.

Мне не повезло. Я нашла квартиру по объявлению, на просмотре она мне понравилась, я согласилась подписать соглашение о задатке. Хозяева переехали в другой город, а у агентства были копии свидетельств о госрегистрации права всех собственников, поэтому для меня все выглядело законным. Я приехала в офис агентства и передала задаток его директору. Спустя несколько дней риелтор перестал отвечать на звонки, а собственник снова выставил квартиру на продажу. Так я вышла на хозяйку жилья. От нее я узнала, что риелторы действительно взялись продавать ее квартиру, но мой задаток ей не передавали и уже второй месяц тянут время.

Как подготовить квартиру к продаже

В результате мы заключили с собственницей новый договор задатка, а недавно оформили сделку у нотариуса. Взыскивать деньги с недобросовестных риелторов мне придется через суд.

Как оценить риелтора

А вот что рассказали о своей работе сами риелторы.

Репутация. Посмотрите отзывы в интернете и расспросите знакомых. Хорошие риелторы заботятся о репутации и действуют так, чтобы сделкой остались довольны все стороны.

Работа в открытую. Хорошие риелторы сразу говорят, что они риелторы, и никогда не выдают себя за родственников и друзей продавца. Если в объявлении указано, что квартира от собственника, а на просмотре вы встречаетесь с посредником — это повод задуматься о добросовестности агента.

У меня был подобный случай. Посредник показал мне квартиру и назвался другом семьи. Он сказал, что собственники за границей и доверили продажу ему. На просьбу показать доверенность он ответил, что сделает это, когда я передам ему задаток в тридцать тысяч. Квартира мне понравилась, а цена была ниже средней на 150 тысяч рублей, но я решила не рисковать.

Если продавец не в городе, пусть риелтор покажет выписку из домовой книги и документы, подтверждающие право собственности. Но на передачу задатка хотя бы кто-то из владельцев квартиры все равно должен приехать лично. В крайнем случае это должен быть представитель по доверенности. Хороший риелтор не станет препятствовать вашей встрече и настаивать, чтобы вы платили только ему.

Договор. Риелтор должен заключить договор с продавцом квартиры. В нем прописаны все услуги агентства и ответственность сторон. Когда такой договор есть, собственнику невыгодно искать других покупателей в обход отношений с риелтором. Если собственник передумает продавать квартиру, то по договору он должен заплатить неустойку или оплатить часть услуг агентства.

Риелтор не обязан показывать вам свой договор, но он может показать доверенность от собственника или как-то еще подтвердить свои полномочия на поиск покупателя для конкретной квартиры.

Застрахована ли ответственность риелтора?

Профессиональные риелторы страхуют ответственность перед клиентами. Если из-за ошибки риелтора сделка будет признана недействительной, страховая компания возместит материальный ущерб. Например, если риелтор не запросил у продавца согласие супруга на сделку, а тот потом через суд признал ее недействительной, страховщик оценит ущерб и возместит его покупателю полностью или частично.

Но даже если за что-то отвечает риелтор, а его страхует полис, это не значит, что дело можно пустить на самотек. Как минимум нужно проверять все документы, которые оказываются в вашем поле зрения, например выписку из ЕГРН.

А еще внимательно читайте полис. В нем указан лимит ответственности риелтора перед одним клиентом — это сколько страховая заплатит клиенту риелтора, если тот ошибется. Кроме него, есть еще лимит ответственности по всем страховым случаям — сколько страховая готова заплатить всем клиентам риелтора. Эта сумма больше, поэтому в рекламе риелторы часто пишут именно ее. Но для конкретного клиента она бесполезна.

В объявлении на «Авито» агентство пишет, что застраховано и сумма страховки — 5 млн рублей
В объявлении на «Авито» агентство пишет, что застраховано и сумма страховки — 5 млн рублей
А вот полис агентства — его можно попросить у риелтора. На первый взгляд, всё в порядке и на второй странице и правда сумма с шестью нулямиА вот полис агентства — его можно попросить у риелтора. На первый взгляд, всё в порядке и на второй странице и правда сумма с шестью нулями
Но если приглядеться, то по одному страховому случаю выплачивается только 500 тысяч рублей, а не пять миллионов. При покупке квартиры на компенсацию ущерба такой суммы может и не хватить — придется требовать деньги в обычном порядке через суд
Но если приглядеться, то по одному страховому случаю выплачивается только 500 тысяч рублей, а не пять миллионов. При покупке квартиры на компенсацию ущерба такой суммы может и не хватить — придется требовать деньги в обычном порядке через суд

У кого есть право распоряжаться недвижимостью?

Если вы разговариваете с продавцом квартиры, спросите, кто ее собственники. Только у них есть право распоряжаться недвижимостью. Единственное исключение: если собственники на кого-то оформили доверенность. В ней должно упоминаться право продать эту квартиру, подавать документы, собирать справки и ставить подписи. Если в доверенности не указано какое-то право, то его и нет.

Доверенность должна быть выписана на того человека, с которым вы заключаете сделку. Другой человек не может ей пользоваться. Если доверенность на мать, ее сын не имеет право продавать квартиру.

На вторичном рынке жилья есть неприватизированные квартиры, хозяева которых не собственники и не имеют права их продавать. Собственник такой квартиры — государство, а купить ее можно только после приватизации. Если хозяин квартиры только собирается ее приватизировать, придется дождаться, пока он это сделает.

Я смотрела одну неприватизированную квартиру. Хозяйка решила ее продать, чтобы погасить долги в микрокредитных организациях. Она просила у меня задаток, а приватизировать собиралась потом.

Я попросила показать выписку из домовой книги и, посоветовавшись с юристами, отказалась: на собственность в этой квартире могли претендовать три человека. Кто-то из них мог не дать согласие на приватизацию. Да и сама хозяйка могла передумать, погасив свои долги за мой счет. Даже если бы мы заключили договор, деньги потом мне пришлось бы возвращать через суд.

Выписку из домовой книги берет в управляющей компании продавец квартиры. Она показывает, кто зарегистрирован в квартире, а не кто ее собственник:

Квартиросъемщик не является собственником квартиры и не может ее продать
Все прописанные в квартире родственники имеют право на приватизацию жилья

Кто собственник квартиры?

По умолчанию бумажную выписку выдают после регистрации права. Но получить ее можно в любой момент. Проще всего заказать свежую выписку в электронном варианте — на сайте Росреестра. Стоит она 250 рублей и оформляется в течение трех рабочих дней.

Надежнее проверять свежую выписку, а не ту, которую продавец получил, когда сам покупал квартиру. Даже если вам показывают свидетельство годичной давности, все равно попросите взять свежую выписку. У грамотного и честного риелтора она всегда под рукой. Но все равно учитывайте, что срока действия у выписки нет. Она подтверждает только право собственности в момент выдачи. Уже на следующий день все могло измениться.

Выписка из ЕГРН, которую мне выдали после покупки квартиры. Собственники указаны во втором разделе
Выписка из ЕГРН, которую мне выдали после покупки квартиры. Собственники указаны во втором разделе

В ЕГРН может не быть сведений о квартире, если права на нее оформлены раньше 1998 года. В этом случае вы не сможете проверить подлинность свидетельства на квартиру. Попросите собственников подать документы на регистрацию прав в Росреестре. Тогда они получат выписку, в которой будут указаны данные всех собственников, а заодно и обременения, если они есть. Ответственные продавцы и риелторы делают это заранее.

Если в вашем случае право собственности подтверждают документом двадцатилетней давности, это повод задуматься. Если при этом продавец еще и не хочет регистрировать свое право и получать выписку, от сделки лучше отказаться.

Вместо выписки на сайте Росреестра можно заказать бесплатную справку об объекте недвижимости. Из нее тоже понятно, сколько человек имеют право собственности, как оно оформлено и есть ли обременения.

Справка об объекте недвижимости с сайта Росреестра. Квартира, которую я купила, находится в общей долевой собственности всех членов нашей семьи
Справка об объекте недвижимости с сайта Росреестра. Квартира, которую я купила, находится в общей долевой собственности всех членов нашей семьи

Какие у квартиры обременения и ограничения?

С обременениями и ограничениями прав есть две проблемы:

  1. Сделка будет невозможна, затянется или обойдется дороже.
  2. Появится повод признать ее ничтожной или оспоримой, и тогда есть риск остаться без квартиры и без денег.

Поводов признать сделку недействительной много. Продавец может оказаться недееспособным или докажет, что не понимал, что делает. Еще продавец может оказаться должником или банкротом, и у него не будет права распоряжаться имуществом. Один из собственников может наложить запрет на сделку или это сделал суд по ходатайству кредитора или другого заинтересованного лица. Супруг может не дать согласие на сделку, даже если он бывший.

Все это нужно проверять заранее. Используйте для этого общедоступные бесплатные сервисы:

ГАС «Правосудие» — проверьте, нет ли судебных заседаний на имя любого из собственников. Ищите суд по месту жительства продавца или месту нахождения квартиры.

Сайт судебных приставов — проверьте долги собственников.

Сайт федеральных арбитражных судов — проверьте, не подал ли собственник заявление о своем банкротстве.

Реестр банкротов — проверьте, не признали ли собственника банкротом. Квартиру у банкротов лучше не покупать, а их доверенности недействительны.

Если права собственника как-то ограничены, это повлияет на процесс покупки, а иногда и вовсе помешает сделке. Хуже всего, если об ограничениях вы узнаете после того, как подпишите договор и отдадите деньги. Получить их назад будет сложно.

Не все обременения одинаково опасны. Например, покупка ипотечной квартиры — это законно, если банк не против. Но при этом ипотека перейдет к вам или нужно будет рассчитаться с банком и снять залог — из-за этого оформление займет больше времени. Всегда лучше выяснить заранее, как обременение повлияет на сделку. Как минимум это поможет правильно настроиться и запастись терпением.

Мой брат купил квартиру с ипотечным долгом в кредит. Банк закрыл долг продавца и оформил ипотеку на покупателя. Все прошло хорошо, но подготовка всех документов и проверка их банком заняли полтора месяца.

Обременения регистрируются Росреестром, поэтому информация о них есть всё в той же выписке из ЕГРН и бесплатной справке.

Кто зарегистрирован в квартире?

Кроме права собственности, есть еще регистрация — в выписке из домовой книги написано, кто зарегистрирован в квартире. Бывает, что квартира оформлена на одного человека, а прописана в ней вся его семья. Это не помешает вам ее купить, но если бывшие жильцы не выпишутся, это может стать проблемой.

Когда государству нужно найти человека, его ищут по адресу регистрации. По нему же приходят письма из налоговой, кредиторы и судебные приставы. Если теперь в этой квартире живете вы, то и общаться с этими приятными людьми тоже вам. Поэтому при покупке квартиры убедитесь, что из нее выписались все прошлые жильцы, иначе потом придется выселять их через суд.

Часто люди продают одну квартиру и только потом покупают другую, поэтому до завершения сделки им некуда выписываться. В договоре можно предусмотреть условие, что они обязуются выписаться до такого-то числа или в течение нескольких дней после сделки. Обычно даже банк не против таких формулировок. Но до этого убедитесь, что людям будет куда выписываться — особенно если в квартире зарегистрированы дети.

У кого еще есть право пользоваться квартирой?

Кроме собственников и зарегистрированных, есть еще люди, у которых может оказаться право пользоваться квартирой. В законе описано много ситуаций, когда это право они не теряют даже при продаже квартиры, поэтому у вас не получится их выселить или снять с регистрации. Вот частые ситуации.

Если продавец квартиры решит скрыть подобные обстоятельства, вам будет сложно узнать их самостоятельно. К сожалению, пока еще не придумали способа узнать наверняка, не арендует ли кто-то квартиру. Осмотрите все комнаты — может быть, в квартире живет больше людей, чем написано в документах. Изучите справку о зарегистрированных в квартире людях и разберитесь, на каком основании они там живут. Например, если регистрация не постоянная, а временная, это может быть признаком того, что квартиру надолго сдают в аренду, но не обязательно: у временной регистрации могут быть и другие причины.

Супруги согласны?

Квартира может находиться в совместной собственности супругов, даже если сейчас они в разводе. Это когда право собственности оформлено на одного супруга, а фактически квартира принадлежит обоим, поэтому продать ее без согласия второго супруга нельзя. Единственное исключение — брачный договор между супругами, в котором прописано, что квартира принадлежит только мужу или только жене.

Чтобы убедиться, что супруг или супруга не против, попросите у продавца нотариально заверенное согласие на продажу квартиры. В нем может быть указан срок действия. Если он не истек или не указан вовсе, согласие формально действует — но только при условии, что потом его не отозвали. Если сомневаетесь, сходите к нотариусу и проверьте действительность документа.

Бывшие супруги тоже имеют право на совместное имущество, если оно приобреталось в браке. Это право сохраняется у них три года после развода, но иногда срок удается увеличить.

Как и в случае с арендой, гарантий здесь никто не даст. Был случай, когда мужчина продал дом, а потом объявилась его жена-иностранка и сказала, что не давала согласия на сделку. Покупатели проверяли документы: никаких подтверждений, что продавец в браке, не нашлось. Паспорт был без штампа, сам мужчина утверждал, что больше никто прав на дом не имеет. Он даже предоставил нотариально заверенное заявление, что не находится в браке, а имущество не совместно нажитое.

Надежнее всего покупать квартиру у собственника, который был в браке при покупке квартиры и находится в браке с тем же человеком при продаже. Тогда понятно, кто еще имеет право на общую собственность и чье согласие спрашивать.

Согласие мужа моей мамы на продажу их совместно нажитой квартиры. Действует бессрочно, но касается только одной конкретной квартиры
Согласие мужа моей мамы на продажу их совместно нажитой квартиры. Действует бессрочно, но касается только одной конкретной квартиры

А дети есть?

Когда среди собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, вам нужен юрист.

Там всё настолько сложно, что мы даже не будем пытаться.

Добросовестный приобретатель

Если, несмотря на все эти усилия, после сделки объявится какой-то новый собственник или залогодержатель, то суд может встать на сторону добросовестного приобретателя.

У добросовестного приобретателя отобрать квартиру через суд сложнее, но все-таки возможно. Даже если вы проверите все документы и внимательно прочитаете договор, это не застрахует вас от претензий и даже потери права собственности.

Единственное, что может защитить деньги в такой ситуации, — это титульное страхование. Оно тоже не дает стопроцентной гарантии, и у него есть свои минусы: например, страховую выплату можно получить только по решению суда. Но если вы добросовестный приобретатель, а у вас все равно смогли отобрать недвижимость, другого способа вернуть деньги просто не остается.

Лучше покупать квартиру, у которой мало собственников, а в последнее время ее не покупали, не продавали и не наследовали. Чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем рискованнее ее покупать. Это можно проверить по выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества. Как и общую выписку, эту можно получить в электронном виде. Ее сделают за 250 рублей в течение трех рабочих дней.

Почему квартира продается?

Спросите собственника о его планах: почему он продает квартиру и куда собирается выехать. Чаще всего на вырученные деньги продавец планирует купить новое жилье и заключить одновременно две сделки — с вами и с продавцом подходящей квартиры. Другой продавец тоже может искать себе жилье. В этом случае вам придется ждать, когда всё срастется во всех звеньях цепочки сделок.

Трезво оцените планы продавца. Бывает, что они расходятся с реальностью. Например, если он продает однушку и хочет с небольшой доплатой купить трёшку в том же районе, то ждать придется долго.

Если собственник расскажет вам о своих планах, это поможет лучше оценить сроки оформления сделки. Но если у него есть какие-то еще причины продавать квартиру, то выяснять их, скорее всего, придется вам самим. Например, буйного алкоголика за стенкой продавец будет скрывать изо всех сил, вплоть до того, что назначит просмотр на время, когда тот обычно ведет себя тихо. Такие подробности лучше выяснять у соседей. Поговорить с ними в любом случае полезно.

Почему такая цена?

Но это не значит, что продажу квартиры со скидкой всегда могут признать кабальной сделкой. Иногда продавцам на самом деле нужно срочно продать недвижимость, чтобы погасить кредит, уехать за границу, построить дом или успеть купить новую квартиру до рождения ребенка.

Чтобы сделку признали кабальной, должны совпасть такие условия:

  1. Ее заключили под влиянием тяжелых обстоятельств: например, смерть ребенка или неизлечимая болезнь.
  2. Условия сделки не просто невыгодные, а крайне невыгодные. Скидка 5% — это не крайне невыгодные условия.
  3. Покупатель воспользовался этими обстоятельствами. То есть вы были в курсе и получили от этого выгоду.

Дееспособен ли продавец?

Кроме заниженной цены, насторожить может и личность продавца. Чтобы потом не встречаться с ним или его родственниками в суде, лучше заранее убедиться в его дееспособности. Но если дееспособность по возрасту выяснить легко, то другие возможные обстоятельства, например психическое расстройство, наркотическую зависимость или перенесенный инсульт, — трудно или невозможно.

Зато они могут «всплыть» уже после сделки. Квартиру зарегистрируют на покупателя, а потом продавец или его родственники подадут иск о признании сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Скажут, например, что при совершении сделки он был в запое, три года назад упал и ударился головой или сильно переживал из-за смерти матери. При этом вы точно знаете, что продавец был на сделке в белой рубашке и при галстуке, отлично выглядел и полностью отдавал отчет в своих действиях.

Если поведение кого-то из собственников квартиры вызывает сомнения, лучше не рисковать и поискать другой вариант — даже если сама квартира вам нравится. В крайнем случае можно попросить продавца пройти экспертизу и принести вам ее заключение. Это единственный документ, который подтверждает дееспособность и помогает избежать проблем после сделки.

Согласен ли продавец ждать?

Расскажите продавцу об обстоятельствах покупки квартиры: например, если вы покупаете ее в ипотеку или с участием материнского капитала. В случае с ипотекой придется ждать, пока банк одобрит сделку, а при участии маткапитала продавец получит деньги по частям. Убедитесь, что он в курсе и готов ждать.

Особенно важно заранее всё обсудить, когда сделок несколько: продавцу нужны деньги, чтобы расплатиться с другим продавцом, а тому — со следующим и так далее.

Я покупаю квартиру в Рыбинске у семьи, которая приобретает недвижимость в Ярославле. У меня маткапитал, а у них — маткапитал и ипотека. Выходит, конечный покупатель будет получать деньги частями. Я выяснила в пенсионном фонде, что мое заявление о распоряжении маткапиталом будут рассматривать месяц, и сказала об этом продавцу. Он поспешил узнать у своего продавца, готов ли тот ждать. Сюрпризов удалось избежать, все договорились, и сделка не сорвалась.

Кто поможет с документами?

Когда вы всё выяснили, договоритесь с продавцом о дальнейших шагах: кто какие документы готовит, нужен ли предварительный договор и задаток, когда ориентировочно состоится сделка.

В сложных случаях сделку нужно согласовать с банком, органами опеки, участниками параллельных сделок. Чтобы не утонуть в бумагах, можно воспользоваться услугой сопровождения сделки, которую оказывают агентства недвижимости или юристы.

Если что-то вызывает сомнения, найдите независимого юриста или риелтора, который посмотрит на документы свежим взглядом. Иногда выручает банк. Если покупаете квартиру в ипотеку, юристы банка будут внимательно проверять документы, права и доверенности.

Заранее выясните, кто будет оплачивать услуги специалистов, расходы на сопровождение сделки и оформление документов. Зафиксируйте это в договоре.

Это не все риски, с которыми сталкиваются покупатели квартир. Но если проверить хотя бы это, можно избежать многих проблем. Возьмите за правило: если что-то вызывает у вас сомнения, не нравится или смущает, отказывайтесь от сделки. На рынке недвижимости много предложений.

Желание побыстрее переехать в дешевую квартиру со свежим ремонтом может привести к тому, что вы потеряете деньги и останетесь без жилья.

2018-07-04 12:06:41 Источник